今年3·15消费者权益日的主题是“消费与服务”。
如今购房已成为百姓生活中最大的消费支出。如何使百姓在购房过程中避免消费陷阱？赶在沈阳春季房交会召开前，联合沈阳市房地产交易权属登记中心，以案例形式特别制作了购房服务一点通，方便百姓放心买房，安全交易。
新房篇
买期房，不看“五证”看“一证”
期房，期房，欺骗了你，都没的防？
事实上，买期房并不像大家想像得那样可怕，只要你学会了看一证，这些风险都可以有效规避。
看优惠不如看“一证”
看着图纸选期房，对百姓来说最大的吸引力就是价格。跟买现房相比，期房的价格往往更低，沈城不少提前销售的期房，等到一两年后建成，每平方米价格都长了几百甚至近千元。
不过，想得到这么大的优惠也不是没风险的，如果你不懂什么样的期房才可以入市销售，那么买期房的风险也很有可能让你倾家荡产。“未建成的房子，不一定不能买，而建成的房子，也未必买得放心。”沈阳市房地产交易权属登记中心房屋所有权转移登记部部长王亚娟表示，买期房最重要的就是看所购商品房的手续是否齐全。对消费者来说，最重要的就是《商品房预售许可证》。
一般来说，只要具备了《商品房预售许可证》的商品房，消费者可以放心购买。在消费者与开发商签订了《商品房买卖合同》后，便可以立刻由开发商帮您在网上进行合同备案，以防止“一房二卖”等意外的发生。
“一证”何以抵“五证”
“买房都说要看‘五证’，怎么现在看‘一证’就能保险了？”颇有买房经验的消费者看到这里，一定会产生这样的疑问。
其实，这并不是国家相关法规政策发生了变化，而是开发商取得这“一证”的前提就是必须有“五证”。换句话说，看“一证”实际就是验“五证”。
王亚娟解释说，“五证”通常指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《开发企业资质证明》等，这些证件具有很强的专业性，只有专业人士才能验明。一般来说，《商品房预售许可证》是相关管理部门在审查开发商“五证”并确定合格之后，才会向其颁发《商品房预售许可证》的，因此，消费者看“一证”的过程，就相当于用最简单的办法验了“五证”。
是真是假“一网打尽”
由验“五证”到看“一证”，并不具备多少房产专业知识的百姓，能否慧眼识得开发商提供的《商品房预售许可证》是真是假呢？
“其实，这个问题百姓也大可不必担心。”王亚娟表示，《商品房预售许可证》就是由沈阳市行政审批大厅依据这个《办法》签发的。当商品房开发项目具备一定手续，建设资金投入一定比例时，虽然房屋未建成，但只要开发商取得了《商品房预售许可证》，就可上市买卖。
百姓在审看开发商提供的《商品房预售许可证》时，可以通过登录“沈阳市房产网”（网址：www.syfc.com.cn），在“预售许可证”栏目中进行查询。也可以直接到市审批大厅，请工作人员帮您查核。
二手房篇
二手房交易，“猫腻”也不少
“买二手房比买新房学问还多。不但要弄清房龄、还要仔细摸清二手房的各种‘身世’，真比查户口还难。”沈阳的赵女士买过一次二手房后，感触颇深。一向被人们认为经济、实惠的二手房，何以让消费者在买卖过程中发出这样的感慨？
难以破解的“房龄之谜”
“现在科技发达了，年纪大的人，看起来也比较年轻，这是好事，可房子的年龄也不能说年轻几岁就年轻几岁啊？”市民赵女士最近很上火，她刚花40多万在五爱街附近买了套二手房，可搬进去向邻居一打听才知道，自己从房产证上看到的房龄比实际房龄“年轻”了4岁。
“我感觉被欺骗了，房产中介说，这房子才5年，现在市场上5年楼龄的房子比较难找，我想，房子保养不怎么好可以通过装修来完善，可现在房子突然间多出了4年楼龄，这笔账该找谁算？”赵女士百思不得其解。她告诉记者，自己当初从房产中介看房子时，中介告诉她，这套房子是2002年建的，其房屋产权证上的时间也是2002年，但邻居却告诉她，1998年，这个小区的居民已经住上这房子了，这究竟是怎么回事呢？
“消费者买二手房判断房龄不准确。”沈阳市房地产交易权属登记中心存量房转移登记部副部长边疆向记者解释说，二手房实际楼龄长短决定着房屋价值，同时也直接决定房屋今后的使用时间，超过一定年限的二手房价值自然大打折扣。
一般来说，新楼盘从建到交楼、拿到房产证，大概需要一到两年时间。如果消费者看中了某套房子，但无法辨别楼龄，可以到沈阳市国土局查房子的建成时间，虽然会需要一点时间，但此方式比较稳妥。
本不该花的“冤枉钱”
跟很多家长一样，陈昕去年买这套二手房就是为了孩子上学，房子看好后，没多久，她便与业主办理了过户手续。没想到，正当她兴冲冲地拿着新房产证准备开始新生活时，物业公司送来的单据却让她傻了眼。原来，该房屋原来的房主拖欠了近两年的物业费，全部算下来有6000多元。“一连几天打电话找原房主，都是对方电话已欠费停机，我又去找中介公司，中介公司却说，我们只管交易的事，买卖成功后的事，与中介无关。”虽然陈昕觉得这钱花得太冤，但还是自己承担了全部的物业费。
记者在采访中了解到，虽然沈阳市房产局印制的《房屋买卖合同中》写有关于煤气、水电费等条款，但消费者在二手房买卖过程中，大都跟陈昕一样，把更多的注意力放在房款的总金额上，忽视了这些与房屋密切相关的杂项费用。
边疆提醒消费者，在购买二手房时，一定要有正规的物业交验过程，包括供暖、水、电等费用要事先查清，最好不要一次性支付房屋全款给原房主。可先支付部分房款，在双方完成物业交验时，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后，再支付剩余房款。
物业交验时，购房者和业主双方最好一起到房屋现场，并在交验当天一同填写《物业交验单》，确认签字无误后，购房者再向原房主支付购房尾款。
并不透明的“全包价”
去年年初，贾先生在报纸上看到和平区一套58万元的两居室，打广告的中介公司称这58万元的费用包含了所有需缴纳的税费及中介费等杂费。验过房子后，贾先生很快便与中介公司签订合同并办理了相关手续。
没想到，房屋过户手续办理完的那一天，贾先生才听说，原房主与中介公司签订过合同，出售价格其实只有53万元。即使办完手续，加上各种费用，总共也不过55万元，而中介公司却收取了他58万元的费用。当贾先生拿着合同要求退回多收的费用时，该中介却说，该合同中讲明用58万元购买该套二手房，58万元的价格里包括了所有的费用，并未多收取费用，不能退款。贾先生仔细查看合同后发现，合同中并未列出费用的明细，只好哑吧吃黄连，自食多花3万元的苦果了。“消费者经常在一些中介公司看到××万元包的房源信息，有人嫌自己跑手续麻烦，就很看好这种包手续的房源。其实，这种房源不是不能买，而是需要消费者多费些心思，弄清楚“包”字的含义，都包了哪些费用。”边疆告诉记者，消费者进行二手房交易的时候，最好在合同后附上《费用清单》，详细计算相关收费，并同业主见面签订《房屋买卖合同》，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中渔利，产生不正当差价。
水分难挤的现金收房
去年，于先生找到一家中介公司，打算卖掉自己在东陵区的一套两居室住房，在某中介登记的协商销售价格为35万元。这家中介公司派人看过于先生的房子后，决定与于先生签订包销协议，以拿到于先生出售这套房产的独家代理权，并在协议中承诺，如果三个月内卖不出这套房子，中介将向于先生支付2000元的违约金。
于先生很快与这家中介达成协议，并于两个月后，收到了房子卖出的好消息。他先后两次收取了15万元、20万元房款，卖掉了房子。但事后他却得知，自己的房子其实是被中介以40万元的价格卖出。于先生这才明白了“包销”背后的奥秘：原来自己被中介公司赚走了这么大的差价。“除了像于先生遇到中介‘包销’，还有中介‘现金收房’的情况，交易过程中，中介公司只是一个过渡者，不需要支付各种税费，利润空间很大，一般来说，中介公司的利润可达房屋售价的10%以上，而正常情况下，中介公司收取的中介佣金只在3%以内。”
边疆建议那些并不太急于用钱的业主，最好不选择“现金收房”的卖房方式。不管是中介公司收购还是个人收购，都是利用不透明交易来吃差价谋取暴利。交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》，并到房管局过完户才能算交易完成。
房证篇
房产证逾期未办可向开发商索赔
两年前老孙买了一套120平方米的房子，最近，他的生意遇到了资金瓶颈，想拿房子做抵押，贷点款以解燃眉之急。然而，他找到开发商时，开发商却以各种理由推脱，不协助其办理房证，老孙到底该怎么办呢？
期房也要竣工后才办证
两年前，老孙买期房的时候就交了全款，他本以为，全款交完了，很快就能办房证了。孰不知，不管期房还是现房，都需要在房屋竣工并取得竣工验收手续，开发商履行完初始登记后，购房人才能办理房证。
沈阳市房地产交易权属登记中心副主任纪长顺表示，一般来讲，从买期房到办理房证都有一个正常的时间间隔，少则一年，多则两年或更长时间。
这主要是因为按《城市商品房预售管理办法》规定，商品房屋实行的是预售制度，即房屋未建成就可以出售；而《城市房地产开发经营管理条例》和《房屋登记办法》又规定，房屋办证必须是房屋竣工并取得竣工验收手续，开发商履行初始登记后，购房人才能办理房证。
因此，从房屋预售到房屋建成可以办证，有一个时间间隔是很正常的，购房人无论买的期房还是现房，都需要详细问清这个间隔时间。
多久办证必须写进合同
实际上，多久才能办下房证并不取决于发证机关，而是取决于房屋买卖双房在购房之初的合同约定。
即使是老孙买期房的时候，只要他与开发商签订了的《商品房买卖合同》，在合同的第十五条，就有双方约定的办证时间及不能按时办证的处理方式。
按《城市房地产开发经营管理条例》规定，开发企业有义务协助购房人办理房证，既然购房之初，《商品房买卖合同》中已经明确了房产证办理的时间，到了可以办证的时候，开发商就有义务协助老孙办理房产证。
逾期办证可起诉赔偿
按合同约定，开发商如果没在规定时间内帮老孙办理好产权登记备案手续，应视为开发商违约。如果多次交涉未果的话，老孙可以起诉开发商违约，并按合同约定的具体条款要求开发商支付违约金。
按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因的，应当由出卖人承担违约责任。也就是说，老孙可以起诉开发商维权。
如果开发商说等产权证办下来，再谈违约金一事。实际上，开发商是在想办法拖延。只要开发商存在违约行为，老孙可以随时要求其承担违约责任，支付违约金，不用等产权证办好后再谈违约赔偿一事。
特别篇
顶账房需防“一房二卖”
在房地产行业资金链紧缩，房产交易又日趋火爆的形势下，“一房二卖”成了开发商们缓解资金压力的新手腕。
您正要买的房子会不会存在“一房二卖”的风险？发现房子被“一房二卖”了，该如何处理？
半年未交房的疑惑
刘女士2007年在沈北新区买了一套100多平方米的预售商品房，全款早就交完了，但开发商迟迟不交房，称园区的配套设施没有齐全，如果业主急于要房，出了问题就要责任自负。“这跟开发商承诺的交房日相比，已经过期半年了，开发商虽然承诺了按日给违约金，但还是让人很担心。”刘女士表示，自己目前最担心的问题就是买的房子被开发商“一房两卖”了。“实际上，刘女士只要到房产交易大厅或在网上查下该房子的备案登记就可以了。”沈阳市房地产交易权属登记中心房屋所有权转移登记部部长王亚娟表示，购房者要求开发商及时将签订的商品房买卖合同进行备案，是防止“一房二卖”的根本保证。
所谓合同备案，就是开发商将与购房者签订的《商品房买卖合同》，拿到房产管理部门进行合同备案。备案成功后，这套房屋的权属人就是购房者的，即使开发商将房子再次卖出，房子的权属也不可能变更为其他人。
上网查询才“保靠”
购房者除了到沈阳房产登记服务大厅查询自己所购房屋的《商品房买卖合同》是否备案外，还可以在网上直接查询。
目前，沈阳市房产登记服务大厅已实现了“网上合同备案”。据悉，在实行网上合同备案前，购房者需与开发商签订《商品房买卖合同》后，等上3至20个工作日，才能完成备案。而开通网上备案后，购房者与开发商签订购房《合同》当天，就可在开发商售楼处，由售楼员帮您在网上实现合同备案。《商品房买卖合同》备案后，才正式生效，购房人也不用再担心所购房屋是否有抵押、查封或被“一房二卖”。
据王亚娟透露，这是因为网上合同备案系统对有抵押、查封的房屋，有自动排斥功能，一旦发现该房屋有问题，变立刻拒绝备案。另外，该系统设有密码保护，在网上备案时，系统自动提示购房人输入密码，日后，没有购房人的密码，便无法进行合同变更和撤销。再加上网上打印合同无法涂改、更换或伪造，沈城百姓的购房安全性也大大提高。
刘女士如果在网上查到的合同备案不是自己的名字，可立刻向开发商询问原因，并协商解决。如不能协商解决，可到法院提起诉讼。
顶账房风险需重视
徐女士上个月去三好街附近某销售处看房时，售楼员不仅介绍了该房子的市场价，还额外向她提供了一条信息——该楼盘还有部分顶给施工单位的账房，销售价每平方米比在售楼处直接买省2000元。徐女士一算，买顶账房至少可以省下28万元，实在很具诱惑力。
王亚娟表示，在取得了预售许可的楼盘，是可以买顶账房的，但最终不管房子顶给谁，都必须到开发商那里签订《商品房买卖合同》，并及时将合同做网上备案，这样才能把购房风险降到最低点。
